L’Habitatge a Balears:
Problemes, causes i solucions.
Claus per a un debat informat.
Document del grup de treball d’habitatge del Cercle després de la jornada celebrada el 13 de març de 2023, en la qual van participar: Pere Nicolau (Arquitecte), Sandra Verger (Directora general de l’Associació de constructors de Balears), Luís M. Martín (President de l’associació empresarial de promotors immobiliaris), Joan Cerdà (President de la Demarcació de Mallorca del COAIB), José Miguel Artieda (President de l’associació d’agents immobiliaris de Balears (API) i Javier Blas (Advocat i soci de IllesLex Advocats).
Causes-Problemes
1. Alt creixement en un territori limitat i protegit. El ritme de creixement poblacional ha estat de 19.000 nous habitants/any en els últims 10 anys, mentre que la construcció de nous habitatges ha estat només de 2.500/any. En el que va de segle XXI, Balears, la comunitat més petita d’Espanya, ha vist incrementada la seva població en 331.029 persones (15.000 habitants/any, la qual cosa necessitaria uns 4.500 habitatges cada any). Les previsions són de continuar creixent (CES).
2. El perfil dels nous habitants és molt diferent i amb necessitats residencials diferents: a) treballadors (nacionals/estrangers) per al sector comerç, restauració i turisme, amb salaris inferiors a la mitjana nacional i b) estrangers amb alt poder adquisitiu que busquen habitatges per diversos motius. A Balears el 34,38% de totes les compravendes estan signades per estrangers, el més alt de tot l’Estat.
3. El preu m² és dels més alts d’Espanya i s’ha duplicat en els últims tres anys (memòria CES 2021). Increment significatiu dels preus de construcció (en l’últim any un increment equivalent als 17 anys previs).
4. Model administratiu obsolet, complex i molt lent, terminis de fins a 36 mesos per a l’obtenció de llicències. Excés d’informes de diferents administracions en la tramitació de les llicències.
5. Insuficient parc públic d’habitatge. L’any passat el IBAVI només va fer al voltant de 150 habitatges. A aquest ritme necessitaria 30 anys per a donar un pis social a les més de 4.500 persones que hi ha en llista d’espera. Des de 1995 Espanya ha construït 1.641.613 VPO, de les quals 17.293 a Balears. Des de 2012 fins a 2018 es van construir a Balears 234 habitatges VPO. De 2019-2021, 917.
6. Taxes administratives excessives en les construccions, especialment l’ICO, gairebé un 5% del pressupost real actualitzat.
7. Falta de flexibilitat en els terminis de començament i execució de les obres i possible caducitat de llicències evitant la “penalització” derivada de factors sovint imprevistos en l’activitat promotora d’habitatges sigui per raons externes o internes.
8. Falta d’una planificació estratègica de la CAIB a llarg termini, que abordi, entre altres, les causes i solucions al problema residencial, incloent-hi la Planificació Urbanística (necessitats, tipologia, densitats,…) amb visió de col·laboració públic-privada.
9. Falta d’enfocament i priorització per a un diagnòstic correcte. Per exemple, limitació del lloguer en àrees tensionadas per a “grans tenidors”, possible enduriment de la norma tant en temporalitat com en mínim d’habitatges per a ser definit com a “gran tenidor”, quan actualment només suposen 685 habitatges, menys del 0,1% del total.
10. “Emergència” residencial (altres problemes): Ocupació, “inquiocupació”, situacions excepcionals, població vulnerable,…
Possibles solucions
1. Desenvolupar el pla estratègic de la CAIB, amb el màxim consens i visió a llarg termini.
2) Articular sòlides col·laboracions públic-privades. Serà necessària una administració amb gran solvència tècnica per a planificar i desenvolupar un parc públic d’habitatges i altres solucions amb la col·laboració del sector privat. Exemple: cessió de sòl públic per a la promoció de VPO amb lloguer garantit a x anys…
3) Noves modalitats d’habitatge ( altures, ubicació, densitats,
residències temporals…)
4. Desenvolupar un programa informàtic homologat per l’administració que permeti l’agilitat i simplificació administrativa reduint a un terç els terminis d’espera actuals (Autocorrecció dels projectes pels propis projectistes, de manera que la seva aplicació tingui els mateixos efectes administratius que l’informe tècnic municipal, incloses les restants administracions). Mentrestant estimular la col·laboració del COAIB per a simplificar aquest en el que no sigui normativa urbanística, com ja es fa en el recent acord amb l’ajuntament de Palma.
5) Suprimir l’ICO i adequar les taxes administratives, al ja existir la taxa de llicència urbanística la legitimitat de la qual és precisament per als costos de revisar la documentació presentada en petició de llicència.
6. Flexibilitat en els terminis de manera justificada. La llicència només hauria de caducar si s’aprova un nou planejament o una modificació d’aquest.
7. Augmentar la seguretat jurídica dels arrendadors, especialment en el tema de les ocupacions. Incentivar l’oferta a través de mesures fiscals, tributàries i de seguretat als propietaris, per a aconseguir que treguin al mercat els seus habitatges a preus per sota del mercat a canvi d’aquests avantatges.
8. Potenciar els instruments ja previstos. Desenvolupar a través de reglaments en tota la seva integritat la llei autonòmica 5/2018 de l’habitatge a Illes Balears; si no hi ha desenvolupament reglamentari no es pot aplicar la llei balear en tota la seva extensió i potencialitat, i reunir la taula autonòmica de l’habitatge que preveu la llei 5/2018 com l’instrument essencial per a desenvolupar polítiques eficaces i de llarg espectre en matèria d’habitatge que portaria a planificar actuacions fins a 2050, amb la previsió de creixement de la població que sofriran les illes i cohonestarlo amb la política econòmica (connectat amb el punt 1).
9. Subvencionar la diferència entre el preu del lloguer de mercat en determinades situacions personals o familiars concretes, encara que no necessàriament extremes per a les quals els serveis socials ja proveeixen d’allotjament per a aquests casos.
10. Mantenir un fòrum obert de debat. L’etiologia del problema és plural, complexa i polièdrica, s’ha anat creant durant anys, i les solucions requereixen temps.
