La Vivienda en Baleares:
Problemas, causas y soluciones.
Claves para un debate informado.
Documento del grupo de trabajo de vivienda del Cercle después de la jornada celebrada el 13 de marzo de 2023, en la que participaron: Pere Nicolau (Arquitecte), Sandra Verger (Directora general de la Asociación de constructores de Baleares), Luís M. Martín (Presidente de la asociación empresarial de promotores inmobiliarios), Joan Cerdà (President de la Demarcació de Mallorca del COAIB), José Miguel Artieda (Presidente de la asociación de agentes inmobiliarios de Baleares (API) y Javier Blas (Abogado y socio de IllesLex Abogados).
Causas-Problemas
1. Alto crecimiento en un territorio limitado y protegido. El ritmo de crecimiento poblacional ha sido de 19.000 nuevos habitantes/año en los últimos 10 años, mientras que la construcción de nuevas viviendas ha sido solo de 2.500/año. En lo que va de siglo XXI, Baleares, la comunidad más pequeña de España, ha visto incrementada su población en 331.029 personas (15.000 habitantes/año, lo que necesitaría unas 4.500 viviendas cada año). Las previsiones son de seguir creciendo (CES).
2. El perfil de los nuevos habitantes es muy diferente y con necesidades habitacionales distintas: a) trabajadores (nacionales/extranjeros) para el sector comercio, restauración y turismo, con salarios inferiores a la media nacional y b) extranjeros con alto poder adquisitivo que buscan viviendas por diversos motivos. En Baleares el 34,38% de todas las compraventas están firmadas por extranjeros, el más alto de todo el Estado.
3. El precio m2 es de los más altos de España y se ha duplicado en los últimos tres años (memoria CES 2021). Incremento significativo de los precios de construcción (en el último año un incremento equivalente a los 17 años previos).
4. Modelo administrativo obsoleto, complejo y muy lento, plazos de hasta 36 meses para la obtención de licencias. Exceso de informes de diferentes administraciones en la tramitación de las licencias.
5. Insuficiente parque público de vivienda. El año pasado el IBAVI solo hizo alrededor de 150 viviendas. A ese ritmo necesitaría 30 años para dar un piso social a las más de 4.500 personas que hay en lista de espera. Desde 1995 España ha construido 1.641.613 VPO, de las cuales 17.293 en Baleares. Desde 2012 hasta 2018 se construyeron en Baleares 234 viviendas VPO. De 2019-2021, 917.
6. Tasas administrativas excesivas en las construcciones, especialmente el ICO, casi un 5% del presupuesto real actualizado.
7. Falta de flexibilidad en los plazos de comienzo y ejecución de las obras y posible caducidad de licencias evitando la “penalización” derivada de factores frecuentemente imprevistos en la actividad promotora de viviendas sea por razones externas o internas.
8. Falta de una planificación estratégica de la CAIB a largo plazo, que aborde, entre otras, las causas y soluciones al problema habitacional, incluyendo la Planificación Urbanística (necesidades, tipología, densidades,…) con visión de colaboración público-privada.
9. Falta de enfoque y priorización para un diagnóstico correcto. Por ejemplo, limitación del alquiler en áreas tensionadas para “grandes tenedores”, posible endurecimiento de la norma tanto en temporalidad como en mínimo de viviendas para ser definido como “gran tenedor”, cuando actualmente sólo suponen 685 viviendas, menos del 0,1% del total.
10. “Emergencia” habitacional (otros problemas): Ocupación, “inquiocupación”, situaciones excepcionales, población vulnerable,…
Posibles soluciones
1. Desarrollar el plan estratégico de la CAIB, con el máximo consenso y visión a largo plazo.
2) Articular sólidas colaboraciones público-privadas. Será necesaria una administración con gran solvencia técnica para planificar y desarrollar un parque público de viviendas y otras soluciones con la colaboración del sector privado. Ejemplo: cesión de suelo público para la promoción de VPO con alquiler garantizado a x años…
3) Nuevas modalidades de vivienda (tamaños, alturas, ubicación, densidades,
residencias temporales…)
4. Desarrollar un programa informático homologado por la administración que permita la agilidad y simplificación administrativa reduciendo a un tercio los plazos de espera actuales (Autocorrección de los proyectos por los propios proyectistas, de modo que su aplicación tenga los mismos efectos administrativos que el informe técnico municipal, incluidas las restantes administraciones). Mientras tanto estimular la colaboración del COAIB para simplificar éste en lo que no sea normativa urbanística, como ya se hace en el reciente acuerdo con el ayuntamiento de Palma.
5) Suprimir el ICO y adecuar las tasas administrativas, al ya existir la tasa de licencia urbanística cuya legitimidad es precisamente para los costes de revisar la documentación presentada en petición de licencia.
6. Flexibilidad en los plazos de manera justificada. La licencia sólo debería caducar si se aprueba un nuevo planeamiento o una modificación del mismo.
7. Aumentar la seguridad jurídica de los arrendadores, especialmente en el tema de las ocupaciones. Incentivar la oferta a través de medidas fiscales, tributarias y de seguridad a los propietarios, para lograr que saquen al mercado sus viviendas a precios por debajo del mercado a cambio de esas ventajas.
8. Potenciar los instrumentos ya previstos. Desarrollar a través de reglamentos en toda su integridad la ley autonómica 5/2018 de la vivienda en Illes Balears; si no hay desarrollo reglamentario no se puede aplicar la ley balear en toda su extensión y potencialidad, y reunir a la mesa autonómica de la vivienda que prevé la ley 5/2018 como el instrumento esencial para desarrollar políticas eficaces y de largo espectro en materia de vivienda que llevaría a planificar actuaciones hasta 2050, con la previsión de crecimiento de la población que sufrirán las islas y cohonestarlo con la política económica (conectado con el punto 1).
9. Subvencionar la diferencia entre el precio del alquiler de mercado en determinadas situaciones personales o familiares concretas, aunque no necesariamente extremas para las que los servicios sociales ya proveen de alojamiento para estos casos.
10. Mantener un foro abierto de debate. La etiología del problema es plural, compleja y poliédrica, se ha ido creando durante años, y las soluciones requieren tiempo.
